Hệ số sử dụng đất là gì? Những lưu ý quan trọng

Khi tìm hiểu một căn hộ chung cư, ta thường nghe về hệ số sử dụng đất cao hay thấp. Vậy khái niệm Hệ số sử dụng đất là gì? Cần lưu ý những gì? Bài viết sau của PKD Novaland sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc.

Giải đáp hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất ( kí hiệu là FAV) là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của các công trình gồm tầng hầm (trừ diện tích các sàn sử dụng cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy,…) trên tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất sinh ra với mục đích khống chế xây dựng số tầng quá cao tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này không chỉ thể hiện quy mô công trình mà còn cho thấy kinh phí đầu tư các căn hộ được tạo ra.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định mật độ dân cư tại dự án xây dựng. Hệ số này càng cao, thì mật độ dân cư càng cao và ngược lại. Ngoài ra Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án và quyền lợi thuộc chủ sở hữu căn hộ đó khi dự án hoàn thành.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của các công trình

Tham khảo: Hành lang lộ giới là gì?

Ý nghĩa và cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất liên quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Vậy ý nghĩa và cách tính hệ số sử dụng đất là gì? Tuy nhiên hệ số sử dụng đất chỉ giới hạn số tầng của các căn hộ phù hợp với mật độ xây dựng cho phép và gần như không ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng về công nghiệp. Hệ số sử dụng đất còn là thước đo thể hiện quy mô, chi phí xây dựng và diện tích sàn công trình trên toàn bộ diện tích. Hệ số này ngoài tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó thì còn tỉ lệ thuận với tính kinh tế của công trình, như vậy sẽ giảm bớt phần nào mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất( FAV) được tính bằng công thức:

Hệ số FAV = Tổng diện tích sàn của công trình / Tổng diện tích lô đất.

Trong đó:

Tổng diện tích sàn của công trình sẽ không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái. Hệ số sử dụng đất có thể được tính bằng hai đơn vị là: lần và phần trăm (%).

Quy định về Hệ số sử dụng đất

Những quy định về Hệ số sử dụng đất là gì? Cụ thể bao gồm: mật độ xây dựng, chiều cao công trình và hệ số sử dụng trên giấy phép. Hệ số sử dụng đất đúng quy định là 5 lần. Chỉ tiêu sử dụng đất được tính bằng mật độ xây dựng nhân với số tầng cao không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái.

Ta cần xác định rõ ranh giới đường đỏ giữa đất xây dựng và đất nằm trong giới chỉ đỏ. Với lô đất xây dựng dự án có diện tích đất nhỏ hơn 100m2 thì chiều cao phải dưới 25m và đảm bảo quy định về khoảng lùi.

Quy định về chiều cao, số tầng trong tòa nhà phụ thuộc vào quy hoạch phát triển của từng vùng cụ thể. Đối với công trình trên 15 tầng thì mật độ xây dựng phải quản lý rõ ràng hệ số sử dụng đất. Đất xây dựng điểm dân cư đó phải phù hợp với điều kiện của từng vùng. Ví dụ như đất xây dựng công cộng tối thiểu là 5m2/người, đất giao thông là 5m2/người và cây xanh công cộng là 2m2/người.

Hệ số sử dụng đất tối đa là bao nhiêu?

Mật độ xây dựng phải tuân thủ những quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép. Các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao dưới 25 m, diện tích dưới 100 m2 có thể được xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải tuân theo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách ann toàn giữa các công trình.

Trường hợp đặc biệt khi hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình thì được phép tăng mật độ xây dựng tối đa của các công trình nhưng không vượt quá 60%. Trường hợp khu vực có nhu cầu kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng thì được phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng.

Ở nước ta hiện nay việc lập quy hoạch và sự kiểm soát trong hệ số sử dụng đất vẫn còn chưa gắt gao và rất lỏng lẻo. Giới hạn về chiều cao, số tầng của các tòa nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như ý tưởng quy hoạch hoặc khoảng không tĩnh hay quốc phòng an ninh… Dẫn đến các quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình bị bỏ mặc. Mặt khác, chính quyền ở các địa phương, thành phố lại ít chú ý đến việc tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn đi kèm các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tiện ích đô thị và giao thông đi kèm.

Qua bài viết mà PKD Novaland mang lại như trên, hy vọng sẽ giúp các độc giả hiểu được Hệ số sử dụng đất là gì? Và những lưu ý của hệ số này để bảo vệ quyền, lợi ích của mình.